Mittwoch, 10. Juni 2009
Träumen Sie immer noch vom Feriendomizil im Süden? Dann bitte Geldkoffer auf und sofortige Barzahlung…
Sie sind gerade nicht so flüssig? Dann bitte Nachweis über ein schuldenfreies Eigenheim in Deutschland.
So sehen derzeit die Bedingungen für Durchschnittskunden aus, die gerne einen Zweitwohnsitz im sonnigen Süden erwerben möchten. Mittlerweile ist den finanzierenden Banken das Kreditausfallrisiko für Kunden mittlerer Bonität zu groß geworden, sodass sich der Traum von der Ferienimmobilie nur noch für Wohlhabende oder Reiche erfüllen wird.
Sogar die Lage der gewünschten Ferienimmobilie wird seit einiger Zeit sehr akurat geprüft, die Traumimmobilie im strukturschwachen Gebiet hat da schon viel geringere Finanzierungschancen. Auf Sylt müssen Interessenten schon 40% des Kapitals als Eigenmittel haben, um ein Hypothekendarlehen zu bekommen. Mit Wertverlusten ist auf dem liebstem deutschen Eiland dagegen überhaupt nicht zu rechnen. Wer hingegen das gleiche Objekt im Harz, dem Sauerland oder der Rhön erwerben möchte, guckt ziemlich schnell in die Röhre.
Banken stufen Ferienimmobilien derzeit als reine Luxusobjekte ein und wenn, dann werden diese sogar hinsichtlich der Nutzbarkeit als normales Wohnhaus überprüft. Diese Vorgehensweise praktiziert beispielsweise die Dresdner Bank. Schuld an dieser Situation ist natürlich die allgemeine Wirtschaftskrise und gerade Ferienimmobilien unterliegen sehr starken zyklusbedingten Schwankungen. Bestes Beispiel hierfür ist Spanien, von 1998 bis 2006 stiegen dort die Preise extrem an, begünstigt durch das große Nachfrageverhalten von Briten, Deutschen, Österreichern und Skandinaviern. Es wurden immer neue gigantische Ferienkomplexe geschaffen, die jetzt bis zu 70% günstiger zu haben sind, inklusive Neuwagen. Diese gibt es nun schon als Zubrot obendrein, weil die Projektentwickler ihre Obejekte kaum noch an den Mann bringen. Eine ähnliche Entwicklung machten in Deutschland der Westharz nach der Wiedervereinigung bzw. die Wohnungen der 80er Jahre an der Nord- und Ostsee in Schleswig-Holstein durch. Die Westberliner fuhren lieber an die Ostsee nach Mecklenburg-Vorpommern, die Betonbauten an der Nord- und Ostseeküste gelten heute jedoch als hässlich und nicht mehr vermittelbar.
Schlagworte:Bonität, Dresdner Bank, Eigenheim, Eigenkapital, Ferienhaus, Finanzierung, Harz, Hypothekendarlehen, Kreditausfallrisiko, Luxusobjekt, Mecklenburg-Vorpommern, Nordsee, Ostsee, Rhön, Sauerland, Schlagwort hinzufügen, Spanien, Sylt, Wertverlust, Wirtschaftskrise, Wohnlage, Zweitwohnsitz
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Mittwoch, 6. Mai 2009
Lange Jahre dümpelte der Immobilienmarkt so vor sich hin. Außer im Hochpreis- oder Luxussegment in Großstädten oder an Orten mit Sonderstatus wie Sylt gab es kaum nennenswerte Bewegung. Doch nun erleben Immobilien durch die Finanzkrise und die damit verbundene Inflationsangst eine ungeahnte Renaissance. Dabei stehen nicht nur die selbstgenutzten Objekte sondern auch sogannte Zinshäuser wieder hoch im Kurs. Einige wichtige Merkmale sollten beim Finden der richtigen Immobilie jedoch besonders beachtet werden.
In verschiedenen Regionen finden Häuser aus den verschiedensten Baumaterialen Zuspruch. Wer nicht gerade in dem Zielgebiet, in dem er invstieren will, wohnt, sollte sich doch etliche Wochen wenn nicht gar Monate mit einer genauen Analyse seines Investitionsortes und der dazugehörigen Umgebung beschäftigen. Ein Haus im oberbayrischen Stil mit Holzbalkon findet im norddeutschen Tiefland mit Sicherheit weniger Käufer-Anklang als ein für Norddeutschland eher regiontypisches Rotklinkergebäude.
Auch die wirtschaftliche Struktur, eine eventuell am Zielort vorhandene Landflluchtbewegung und der aktuelle Grad von Gebäude-Leerständen spielen für den Investitionsstandort eine ebensowichtige Rolle. Daher ist es äußerst wichtig zu wissen, ob der jeweilis geforderte Kaufpreis für eine bestimmte Immobilie überhaupt gerechtfertigt ist. Die bisherige Faustformel 100/Kaufpreis in Jahresmieten = Jahresrendite ist heutzutage zur Preisermittlung nicht mehr ausreichend. Bei einer Summe von 20 Jahresmieten würde man so eine Bruttoanfangsrendite von fünf Prozent pro Jahr erhalten. Hinzukommen dann noch “weiche” Faktoren wie Lage, Baualtersklasse, die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, der Zustand der Bausubstanz, die Energieeffizienz, mögliche Sanierungsarbeiten, die bisherige Nutzung generell und die bisherige Fluktuation. Bezüglich dessen erscheinen vier oder fünf Prozent als Jahresrendite nicht gerade viel.
Städte und ländliche Regionen haben generell ein völlig unterschiedliches Mietniveau. München liegt beim Quadratmeter Wohnfläche mit im Durchschnitt 9,70 Euro 90 Prozent über dem Niveau für Gesamtdeutschland. Zum Vergleich, Köln und Düsseldorf 7,50 Euro, Berlin nur 5,90 Euro. Daher spielt die Frage nach dem zukünftigen Entwicklungspotenzial eines Immobilienstandorts eine sehr gewichtige Rolle. Wie wichtig die Bevölkerungsentwicklung für das Potenzial der Wertsteigerung ist, erkennt man nur daran, ob generell an einem Standort Bedarf an Wohnungsneubauten besteht. Befindet man sich dann noch in einer wirtschaftlich erfolgreichen Region, kann auch ohne Bevölkerungswachstum das Mietpreisniveau steigen, da in diesem Fall ein noch höherer Anspruch an noch größere Flächen pro Einwohner besteht.
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